学区房，凉了

“多校划片”正式降临北京西城区，这里是全北京教育资源最集中最优质的地方，意味着一套房锁定一个学区的时代结束了，学区房价值面临重估。

前门城楼 北京西城区

4月30日发布的《北京市西城区教育委员会关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》（下称《意见》）明确，自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

此外，自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。

至此，西城多校划片+六年一学位已经实锤。

“消息出来后，西城客户群直接炸了。”王冰称，“很多持有房产的业主，立刻想到价格会跌，第一时间出来挂房，赶在7月31号之前卖个好价格，挂牌价比最近成交价低了几十万不止。购房者的情况各不相同，但是5月1号一天看房和咨询的人，是前期数量的很多倍。”精彩推荐：重磅雄文！中美处在巨变的前夜！

西城是继朝阳区、海淀区、东城区之后，成为北京另一个多校划片的主城区。

北京西城区这一政策出台，”多校划片“引发极大关注。

那对什么样的房子影响最大？

有了“多校划片”，学区房的价值将大打折扣，在“多校划片”的影响下，学区房再也无法确保业主的孩子能够就读最好的学校了。

影响最大的，主要还是针对现在价格最高，片区内名校和普通学校差距较大的学区。比如金融街学区，首先这里溢价较高，单价超过30万元/平方米的地下室就出自这里。这里有被戏称为宇宙第一的宏庙小学、实验二小，也有相对一般的华嘉小学、涭水河分校。如果打散了电脑派位，就增加了非常大的不确定性。

北京宏庙小学

另外，还有重要的一点就是，这次西城区新政专门提到了6年一学位，在此之前西城是没有6年一学位概念的。以前，买了宇宙级名校的学区房，哪怕是不适合住人的老房子、地下室也没关系，只要能落户，很多人会在孩子一上学到一二年级时，就把这样的房子挂着卖了，这种落户房单价极高，有的突破了30万元每平方米。但总价较低，最适合投资炒作。精彩推荐：澳门重磅宣布！这次不可小看！！

但现在6年一学位的政策，意味着这些钻漏洞的操作不灵了。对于顶级学校只有落户属性，没有居住属性的房子影响会非常大，未来将丧失流动性，持有成本持有时间变成，因此，这类落户房很可能在近期会密集挂牌，甚至打折促销。

其实，北京的多校划片政策，西城是最晚落地的，朝阳、东城、海淀等早就有了多校划片政策。

西城区的“多校划片”教改为何迟迟无法推进，最大的原因就是既得利益者阻挠。

西城区当初想推动“多校划片”的时候遇到了普通人难以想象的阻力，直接有老干部闯到区教委办公室来胡闹，他们给工作人员大谈革命精神、甚至有人当着工作人员的面在办公室里大小便... 

因为，西城区的房子总价随随便便上千万，其中有很大的价值成分就是固定的学区，一旦学区被打散，只要房价10%的波动就是100万的差别。

现在，不出所料，“多校划片”让学区房业主产生了恐慌情绪，放盘量出现显著增加。从4月30号下午出政策至5月1号晚间。月坛区域一共登记了64套房源，其中育民小学房源登记了33套房源，其中库存房源降价12套。

西城区二手房从业者王冰表示，“消息出来后，西城客户群直接炸了。很多持有房产的业主，立刻想到价格会跌，第一时间出来挂房，赶在7月31号之前卖个好价格，挂牌价比最近成交价低了几十万不止。”

西城区迈出这一步，意味着教改战胜了既得利益者的阻挡，使得公立教育资源更加均衡平等

这件事中最惨的人不是那些西城老居民，而是那些刚刚掏空“六个钱包”上车西城学区房的新业主。看到下跌的房价，又承受着月供的压力，那种绝望恐怕已经无法用语言来表达了。

毕竟 ，归根结底中国是一个社会主义国家，教改无论怎么改，表面上一定还是会考虑公平的。

国家不可能放任学区房万无一失地锁定优质学区，以至于学区溢价飙升，最终导致只有少部分买得起学区房的人才有资格享受优质公立教育资源。

中国的优势之一在于全国一盘棋，北京作为首都，往往是政策先行者，“多校划片”在北京敏感度最高的西城区得到落实后，势必向其他城市推进。

更有甚者，近一年来深圳学区房近乎疯狂，目前百花小学+实验中学学区的部分学区房来说，有23.5平米的房子卖到710万，一平米超30万，这个单价已经超过北京西城区，但其对应的教育资源不如西城区。精彩推荐：奔涌吧，后浪

深圳部分学区房价格一览

其实，如果抛开北京相对于其他地区的大学录取分数的优势，单纯论真正的教育实力的话，上海的教育市场化做的就不错。

上海惠灵顿公学，每年学费超过30万人民币

比如，上海的学区房溢价低于北京、广州和深圳，原因何在？因为上海的教育市场化做得好，商品和资源的定价是由市场决定的，学区房溢价过高，自然导致更多人选择私立学校或出国读书。

上海部分私立学校的年度学费

实际上，即使教改不推进“多校划片”，学区房的高溢价也是强弩之末。毕竟，净值高人群要么早有学区房、要么有能力上私校、要么出国，你不太可能让真正的有钱人花大钱去接盘一个充满不确定性的老破小，追捧的大都是能力不到位但敢加杠杆的；另一方面，教育产业化也在推进中，不断为城市提供新的优质教育资源并降低公立学区溢价。

至于要不要买学区房？各位要想清楚一点，学区房的价值通常都是被短期政策打下来的，有可能你赶不上，但是万一哪天赶上也就赶上了，这东西看命。从长期看，学区房的价值只会是一个往下的走势，但是这种往下通常是阶梯式的。

如果家长经济条件允许，而且确实感觉孩子教育优先，那该买就买，如果有投机想法的，自己就掂量掂量。孩子没有受教育需求的，尽量躲远点。

如果从10年的维度看，学区房的价值应该会跑输大盘，不排除有断崖式下跌。

北京的城市变化，5年一小变，10年一大变。10年后，北京的新城区的成熟度就会非常高了，会集中起产业、教育等各种资源。而老城区，如果没有了学区，那么单从房价这个角度来说，价值是非常低的。精彩推荐：100年前中国的年轻人究竟在干什么？（强烈推荐）

学区资源是房产可变度最高的资源，一纸红头教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘，这种事在其他城市以及北京其他地方都发生过。西城只是来得比较晚，来得比较超预期而已。

如果你是业主，看好机会就跑吧，有钱的傻子已经不多了。

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